Strafrecht
Jeugdstrafrecht

Emk Advocatuur
specialist in Strafrecht, jeugdstrafrecht

Huurrecht

Mr. Krukziener is gespecialiseerd in huurrecht en kan elke huurder en verhuurder uitstekend bijstaan.

Op het gebied van huurrecht gelden veel regels. Zowel huurders als verhuurders kunnen bij mr. Krukziener terecht omtrent een geschil over woonruimte en bedrijfsruimte en andere objecten, zoals bijvoorbeeld een huurauto. Mr. Krukziener adviseert en als het nodig is procedeert zij bij geschillen over bijvoorbeeld huurachterstand, huurverhoging, opzegging, ontruiming, huurgenot en gebreken.

Huurovereenkomsten voor woonruimten
Onder deze categorie vallen de huurovereenkomsten voor woonhuizen en appartementen. Veel regels van het huurrecht van woonruimte zijn van dwingend recht. Dit betekent dat hier niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken en dienen tot doel om de huurder te beschermen. Er is een onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde huurovereenkomsten en niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten (“sociale huurwoningen”). Voor die laatste groep gelden dan vooral strikte eisen met betrekking tot de huurprijs.

Huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimtes 
Het gaat hier om huurovereenkomsten voor de detailhandel en de horeca, bijvoorbeeld voor het huren van een winkel of restaurant (“290-bedrijfsruimte”). De regels van het huurrecht van deze “290-bedrijfsruimtes” zijn ook van dwingend recht. Huurovereenkomsten voor het huren van een kantoor vallen niet onder deze categorie.  

Het doel is ook hier om de huurder zoveel mogelijk te beschermen. De redenering is dat een huurder vaak veel moet investeren in het pand en dat de huurder sterk afhankelijk is van de locatie, waardoor verhuizen naar een ander pand onmogelijk kan zijn. De verhuurder zou dan immers hierdoor een sterke machtspositie krijgen. Om de huurder hiertegen te beschermen zijn er strikte en beschermende regels in de wet te vinden. 

Algemene huurovereenkomsten
Deze categorie huurovereenkomsten is een restcategorie. Het gaat dan bijvoorbeeld om de verhuur van een kantoor, fabriek, loods, garage of een parkeerplaats. De regels die hiervoor gelden zijn van ‘regelend recht’. Dit betekent dat de partijen die hierbij betrokken zijn hun eigen afspraken mogen maken en daarbij mogen afwijken van hetgeen in de wet staat.

Verplichtingen van de huurder
De huurder moet zich als een goed huurder gedragen. Dat wil zeggen dat hij bijvoorbeeld de huurprijs tijdig moet betalen. Als de huurder de huurprijs niet (of niet op tijd) betaalt, ontstaat er een huurachterstand. Na drie maanden huurachterstand kan de verhuurder in principe direct een gerechtelijke procedure kunnen starten.

De totale prijs is de bruto huurprijs. Het basisbedrag is de kale huur, ook wel de netto huur genoemd. Daarnaast kunnen servicekosten en nutsvoorzieningen zijn opgenomen in de huurprijs. Servicekosten zijn de kosten van de woning die de verhuurder boven op de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Het kan bijvoorbeeld gaan om kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, stoffering en meubilering en kosten voor een huismeester. Kosten voor nutsvoorzieningen zijn in dit verband kosten voor gas, elektriciteit en water waarvoor de huurder een eigen meter heeft. Servicekosten en nutsvoorzieningen worden op basis van voorschotten in rekening gebracht. Aan het einde van het jaar of aan het einde van de huurperiode komt de eindafrekening.

De huurder moet de noodzakelijke reparaties door de verhuurder toestaan en hij moet zelf het beperkte dagelijkse onderhoud verrichten. Bij het verlaten van de woning moet hij de woning in de oude staat opleveren.

De huurder mag ook geen overlast bezorgen aan andere huurders.

 

 

Verplichtingen van de verhuurder
De verhuurder moet er bijvoorbeeld voor moet zorgen dat de huurder zijn woning behoorlijk kan bewonen. Hieronder valt ook de situatie dat een omwonende ernstige overlast bezorgt aan de huurder. Indien onderling overleg met de overlastgever en bemiddeling door de wijkagent niet helpen, kan de verhuurder zorgen voor beëindiging van de huurovereenkomst met de lastige huurder. Ook kan een huurder zelf een vordering instellen tegen een overlast van een omwonende, op grond van een onrechtmatige daad.

Voor rekening van de verhuurder komt al het groot onderhoud en alle grote reparaties. U moet hier denken aan alle reparaties en al het onderhoud dat de constructies van de gehuurde zaak raakt. Het gaat dus om relatief grote gebreken. Buitenschilderwerk, dragende muren, daken enzovoorts. Huurder en verhuurder hebben de plicht om de huurwoning goed te onderhouden. In de wet is vastgelegd wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. In beginsel is de verhuurder verantwoordelijk voor al het grote onderhoud aan een woning en de huurder voor al het kleine onderhoud. Als de verf in de woonkamer bijvoorbeeld aan vervanging toe is, is dit iets dat in de regel door de huurder zelf gedaan zal moeten worden.

Onderhoud
Sommige onderhoudstaken zijn ten laste van de huurder en andere zijn dan weer voor rekening van de verhuurder. Hierover ontstaan wel vaker eens discussies. Het Besluit kleine herstellingen biedt hier duidelijkheid over. In feite vertolkt het besluit volgende algemene richtlijnen:
• Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder en grote reparaties en het groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder
• Kleine reparaties zijn reparaties die de huurder zelf eenvoudig kan uitvoeren zonder dat ze in hoge kosten resulteren
• Reparatie van kapotte inbouwapparatuur is voor rekening van de verhuurder
• De huurder is verantwoordelijk voor schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt

Beëindiging van de huur
De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen als bijvoorbeeld de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Denk daarbij aan bijvoorbeeld een huurachterstand; langdurige overlast; de verhuurder heeft de woning nodig voor dringend eigen gebruik; de verhuurder heeft de huurder een redelijk aanbod gedaan en de huurder is het hiermee niet eens.

 

Ontruiming van de woning 
Als de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet (bijvoorbeeld bij betalingsachterstanden), mag de verhuurder de verhuurde woning laten ontruimen. De verhuurder dient eerst de huurovereenkomst op te zeggen. De ontruiming kan alleen via de rechter en daarom moet er een ontruimingsvonnis zijn. De kantonrechter bepaalt tegen welke datum er ontruimd moet worden.  

Contact

Koraalrood 153

2718 SB Zoetermeer

info@emk-advocatuur.nl

Telefoon: 079 - 303 21 00

Fax: 079 - 303 21 11

Waar vindt u ons